Управление телекоммуникационной инфраструктурой становится одной из ключевых сложностей для объектов коммерческой недвижимости, включая бизнес-центры и торговые комплексы. Согласно исследованию, проведенному оператором ИТ-решений «Обит», почти на каждом втором объекте отсутствует единая система управления сетями. Это ведет не только к бесконтрольному расширению сетевой инфраструктуры, но и к несоблюдению требований безопасности, а также к ухудшению качества услуг для арендаторов. Об этом CNews сообщили представители компании «Обит».
В основу исследования легли сведения, полученные в ходе первичной технической оценки телекоммуникационной инфраструктуры свыше 1000 объектов торговой и офисной недвижимости малого и среднего сегмента в Москве, Санкт-Петербурге и Казани, собранные в 2025 году. Результаты показали, что: 42% объектов имеют дублирование сетей и признаки износа инфраструктуры; примерно в половине этих случаев (20%) как следствие были обнаружены нарушения норм безопасности, в частности, противопожарных правил.
Одной из основных причин запущенности телекоммуникационной инфраструктуры является отсутствие четкой модели управления. На практике это означает, что при наличии нескольких операторов на объекте каждая сеть управляется разными компаниями по их собственным правилам, и это не всегда согласуется с управляющей компанией. Подобная ситуация может привести к штрафам со стороны контролирующих органов. Например, на одном из таких объектов положение стало критическим, что вылилось в предписания от пожарной инспекции из-за нарушений требований пожарной безопасности. Кроме того, в практике «Обит» встречались случаи, когда схемы подключения не согласовывались с инженерными службами, маркировка кабельной инфраструктуры выполнялась частично, а неиспользуемое оборудование не демонтировалось.
«В ходе административно-управленческого аудита на одном объекте мы обнаружили 6 провайдеров, каждый из которых работал по своей логике, с собственным сервером и тарифами. Итог: выручка падает, камеры не работают, арендаторы недовольны, а директор управляющей компании, по наитию, делает вид, что “это не наша зона ответственности”. В результате — простои, потеря данных и нервное напряжение. По нашим подсчетам, такие сбои отнимают 1,5-2% NOI в год и напрямую снижают капитализацию объекта. Коллеги по цеху регулярно отмечают в своих отчетах по офисному и ритейл-рынку: цифровая нестабильность уменьшает арендный спрос на 5–7%», — заявил Денис Троценко, управляющий партнер консалтингово-девелоперской компании в сфере коммерческой недвижимости ООО «Территория Дела».
Разрозненность и износ телекоммуникационной инфраструктуры напрямую сказываются на затратах управляющих компаний. УК могут ежегодно тратить свыше 1000 человеко-часов на работу с операторами: технический надзор, оформление документов, обновление оборудования, проверку соблюдения регламентов и нормативов. При этом эти задачи повторяются для каждого провайдера, что создает дополнительную нагрузку на технические отделы и снижает общую эффективность работы. В компании «Обит» подчеркивают, что из-за этого часть потенциала объектов остается неиспользованной: «потерянная финансовая выгода может равняться доходам от аренды одного-двух типичных для объекта арендаторов».
Еще одной проблемой становится непрозрачность услуг для арендаторов. Управляющая компания может не знать, подключен ли арендатор, на каких условиях, доволен ли он качеством связи и были ли сбои в сети — в большинстве случаев нет единого канала для получения точной информации и контроля качества обслуживания арендаторов.
Текущая ситуация заставляет рынок пересматривать подходы к управлению телеком-инфраструктурой в коммерческой недвижимости. Владельцы и управляющие компании всё чаще выбирают модели с четким распределением ответственности и централизованным управлением через хозяйствующего оператора.
«По сути, речь идет о том, чтобы относиться к управлению телеком-инфраструктурой торговых и бизнес-центров как к полноценному бизнес-направлению. Собственники и управляющие компании приходят к необходимости работы по принципу “одного окна”: хозяйствующий оператор берет на себя управление не только телеком-, но и цифровой инфраструктурой объекта и координацию других операторов», — сказал Кирилл Строганов, заместитель генерального директора по развитию бизнеса «Обит».
Централизованное управление помогает упорядочить телеком-инфраструктуру, установить понятные правила и тарифы для всех операторов, сократить операционные расходы и финансовую нагрузку на управляющие компании, а также улучшить контроль и качество услуг. Дополнительным преимуществом становится более гибкая модель инвестиций в модернизацию, в том числе за счет перераспределения затрат и вложений со стороны хозяйствующего оператора.
«Опыт показывает, что модель с единым хозяйствующим оператором является наиболее эффективной. Когда на объекте работает главный ответственный оператор, управление становится прозрачным, предсказуемым и контролируемым. Модель хозяйствующего оператора обеспечивает баланс интересов всех сторон — собственника, управляющей компании и арендаторов — и гарантирует стабильность телеком-инфраструктуры на всех уровнях», — сказал Дмитрий Кузьмин, директор департамента информационных технологий Fort Group.
Текущие рыночные тренды повышают актуальность внедрения единой системы управления телекоммуникационной инфраструктурой в сегменте коммерческой недвижимости. В компании «Обит» фиксируют увеличение запросов на надежные проводные соединения. Если раньше часть арендаторов отдавала предпочтение мобильным технологиям, то сейчас бизнес всё чаще склоняется к использованию стационарных каналов с высокой скоростью и устойчивостью к сбоям. Одновременно с этим наблюдается укрепление позиций крупных игроков на телеком-рынке. Ужесточение нормативных требований к работе провайдеров и качеству их услуг может спровоцировать постепенный уход мелких компаний с рынка или их объединение с более крупными структурами.
«Телеком — это многогранный ресурс. Во-первых, управляющая компания способна предоставлять его арендаторам, создавая тем самым дополнительный канал дохода. Во-вторых, это очевидное конкурентное преимущество, особенно в нынешних условиях. При выборе между несколькими торговыми центрами потребитель отправится туда, где качество связи выше, где доступны сервисы, с которыми ему удобно работать. В-третьих, прозрачная телеком-среда открывает доступ к масштабным массивам данных, что значительно повышает эффективность управления объектом. Команды, лишенные качественной аналитики, изначально оказываются в невыгодном положении. Если этот элемент “хромает”, полноценное использование данного ресурса становится практически недостижимым», — отметила Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА» (входит в экосистему Сбербанка).
