Инвестирование без преград: как токенизация преобразует рынок недвижимости
Дмитрий Порошин
член совета директоров по стратегическому развитию компании «Черри Эстейтс»
Мы наблюдаем фундаментальные изменения, трансформирующие одну из наиболее традиционных областей — вложения в коммерческую недвижимость. Эпоха ручных операций, крупных единовременных вложений и непрозрачных договорённостей подходит к концу. Ей на смену приходит новая модель, где главную ценность представляют уже не метраж, а информация, оперативность и открытость. О том, каким образом токенизация перестраивает принципы работы в сфере недвижимости, рассказывает Дмитрий Порошин, член совета директоров по развитию «Черри Эстейтс».
Работая с разнообразными проектами, мы непосредственно видим, как эти перемены воплощаются в жизнь.
Наша уверенность такова: перспективы рынка связаны с PropTech-инновациями, которые могут преобразовать физические объекты в ликвидный и общедоступный финансовый актив. Сердце этой трансформации — токенизация, подход, который не только совершенствует процедуры, но и кардинально меняет инвестиционную философию.
1. Суть цифровых финансовых активов и роль токенизации в изменении индустрии
Основа токенизации: от закрытости к открытости
На протяжении многих лет инвестиции в коммерческую недвижимость оставались прерогативой узкого круга лиц. Приобретение доли в крупном торговом комплексе, логистическом хабе или деловом центре предполагало колоссальные финансовые вложения, запутанные юридические процедуры и долгий процесс согласований. Токенизация радикально преобразует эту парадигму, фактически разделяя дорогостоящий объект на множество цифровых долей. Каждая из них представляет собой токен, подтверждающий право собственности на часть актива и гарантирующий инвестору соответствующую долю прибыли.
Данный подход порождает три фундаментальных изменения, трансформируя традиционные взгляды на инвестирование в недвижимость:
- Доступность для большего числа инвесторов. Токенизация демократизирует рынок. Теперь для участия в перспективном проекте не требуется огромного начального капитала. Любой желающий может купить цифровой токен, представляющий долю в офисном здании, и получать доход, пропорциональный размеру вложений. Это создает возможности для широкой аудитории, ранее исключенной из подобных масштабных сделок.
- Полная открытость процессов. Блокчейн-технология, лежащая в основе цифровых финансовых активов, обеспечивает возможность проверки всей истории владения и гарантирует ее неизменность и достоверность.
- Минимизация бюрократии. В классической схеме сделка с объектом недвижимости могла длиться месяцы или даже годы, обрастая кипами документов — договорами, соглашениями, актами и протоколами. Продажа токена осуществляется за считанные минуты на специализированной площадке, а все необходимые юридические реквизиты уже заложены в саму операцию. Это не только упрощает процесс, но и закладывает основу для формирования принципиально нового, подвижного и активного рынка коммерческой недвижимости.
Цифровые финансовые активы в области недвижимости — это цифровое обязательство, которое подтверждается записью в информационной системе, обеспечивающей учет и оборот таких прав (как правило, на базе блокчейна).
Применение цифровых финансовых активов даёт возможность преобразовывать физические объекты, например, коммерческие здания, жилые помещения или территории, в прозрачные и легко обмениваемые цифровые токены на основе блокчейна. По своей сути, это создаёт «цифровой двойник» имущества: каждый токен удостоверяет право на долю в активе и предоставляет возможность получать соответствующую часть дохода или участвовать в принятии решений, аналогично прямому владению частью объекта. Недвижимость всегда географически определена, обладает уникальным кадастровым идентификатором, технической документацией, проходит официальную регистрацию и находится под защитой законодательства. При любой операции с таким токеном ЦФА сведения об активе и все записи о нём сохраняются в распределённом реестре. Для инвестора это означает приобретение не просто цифровой записи, а гарантированный, верифицированный и подтверждённый актив, с которым можно оперировать с той же уверенностью, что и с классической «бумажной» собственностью, но значительно оперативнее. Цифровые финансовые активы выступают связующим звеном между традиционным рынком недвижимости и финансовыми технологиями, делая инвестиции более скоростными, прозрачными и достижимыми даже для тех, кто ранее не рассматривал возможность «владеть частью бизнес-центра».
2. Рынок ЦФА в России: от правовых основ к практической реализации
Законодательная основа: жёсткие нормы для защищённых активов
В России процесс токенизации происходит в регулируемом поле: для этого существует чёткая и строгая нормативная база — Федеральный закон № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах».
Данный закон вводит жёсткие правила, которые обеспечивают защищённость и открытость для каждого участника:
- Аккредитованные площадки: Выпуск ЦФА разрешён исключительно через операторов информационных систем, имеющих лицензию Центробанка РФ. Это предотвращает возникновение непроверенных инициатив и гарантирует соблюдение высоких требований.
- Надзор и обеспечение: Каждый цифровой финансовый актив должен иметь реальное обеспечение, а регулятор осуществляет за этим строгий контроль. Параллельно отрасль динамично эволюционирует: возникают новые схемы токенизации, передовые методики, а с ними и возможные риски. Законодательные органы оперативно реагируют на эти изменения, корректируя нормативы и улучшая правовое поле.
- Защита розничных инвесторов: Для частных лиц, не имеющих статуса квалифицированного инвестора, установлен лимит — не более 600 тысяч рублей ежегодно на все типы ЦФА. Это ограждает от избыточных рисков на этапе формирования рынка.
Ключевые участники: флагманы рынка
Российский рынок цифровых финансовых активов быстро растёт, и среди лидеров этого движения находятся крупные, признанные компании:
- Сбербанк: Является одним из флагманов по количеству эмитированных цифровых финансовых активов, в основном обеспеченных денежными требованиями и ценными бумагами. Его вовлеченность выступает индикатором надёжности и подтверждает доверие к данному новому инструменту.
- «Атомайз»: Оператор, который фокусируется на токенизации реальных активов, в том числе объектов недвижимости. Реализованные им проекты наглядно демонстрируют практическое применение технологии.
- «Лайтхаус»: Платформа, предлагающая корпоративным клиентам инструменты для внедрения ЦФА в свои операционные и бизнес-процессы.
- «Мастерчейн»: Фундаментальная блокчейн-платформа, формирующая инфраструктурную основу для цифровых финансовых активов множества банков и крупных корпораций.
С момента запуска рынка ЦФА в июне 2022 года совокупный объём выпуска превысил 1,4 трлн рублей, и этот показатель продолжает увеличиваться. По оценкам Банка России, в ближайшие 3–5 лет рынок будет ежегодно прирастать на 30–40%. Это не просто статистика — это знак того, что рынок завершил экспериментальную фазу и вступает в стадию масштабного роста.
Практические примеры: от квадратного метра до денежного потока
На рынке уже представлены разнообразные кейсы токенизации, иллюстрирующие универсальность этого механизма:
- ЦФА на арендные платежи. Инвестор покупает токен, предоставляющий право на долю в арендных поступлениях, например, от логистического комплекса в Подмосковье. Владелец токена получает стабильный и регулярный доход, а застройщик — оперативное финансирование для новых инициатив.
- Индексные ЦФА. Такие токены отражают динамику цен на недвижимость в выбранном регионе. Они дают инвесторам возможность извлекать выгоду из роста рынка, не приобретая конкретный объект, а инвестируя в «цифровой индекс».
- Токены, обеспеченные площадью. Популярный формат для объектов в стадии строительства. Инвестор приобретает токены, которые обеспечены долей в строящемся жилом комплексе, с возможностью в будущем обменять их на готовое помещение или продать на вторичном рынке. Это аналог «цифрового договора долевого участия», но с повышенной гибкостью и ликвидностью.
Риски и перспективы
На начальном этапе развития любой новый рынок неизбежно встречается с трудностями. Рынок цифровых финансовых активов — не исключение. Однако эксперты расценивают эти вызовы не как препятствия, а как потенциал для развития и отладки системы:
- Ликвидность. Вторичный оборот цифровых финансовых активов пока только развивается, поэтому оперативно реализовать токены удается не всегда. Это нормальный этап, который будет преодолен по мере увеличения количества торговых площадок и участников.
- Налоговые аспекты. Несмотря на наличие законодательной основы для налогообложения доходов от ЦФА, её применение к частным вкладчикам по-прежнему уточняется.
- Информированность инвесторов. Многие возможные вкладчики всё ещё настороженно воспринимают новые инструменты или недостаточно разбираются в их правовых и технологических особенностях. Образовательная работа остаётся важной задачей для всех сторон рынка.
- Правоприменительная практика. Новизна рынка объясняет пока небольшое число судебных разбирательств, связанных с ЦФА. Это порождает определённую неясность, но одновременно даёт пионерам отрасли возможность создавать эффективные модели и нормы.
Заключение: Будущее уже здесь
Токенизация — больше, чем просто очередной финансовый продукт. Это движущая сила, способная сделать рынок недвижимости более открытым, оперативным и понятным. Она уменьшает порог входа, увеличивает оборачиваемость активов и создаёт свежие возможности для инвестиций. Подобно тому, как интернет преобразовал сферу торговли, токенизация может кардинально изменить индустрию недвижимости. Если сегодня она выглядит узкоспециализированным направлением, то в скором времени имеет все шансы стать общепринятой нормой.
Успех на рынке ждёт те компании, которые рассматривают технологии не как временное увлечение, а как стратегический ресурс.
